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Journée technique de formation à l'urbanisme




URCAUE
NOUVELLE-AQUITAINE
URCAUE NOUVELLE AQUITAINE

   
 
Quels sont les changements qui interviennent avec la réforme du code de l'urbanisme ? On m'a dit que la SHOB et la SHON disparaissaient au profit de la surface de plancher, quand est-il exactement ? Et comment la calculer ? Quelles sont les incidences sur les permis de construire ?

A partir du 1er mars 2012, les surfaces hors oeuvre brute et nette (SHOB et SHON) sont remplacées par la surface de plancher (SP). Toutefois, on continuera provisoirement à parler de SHOB et de SHON dans la réglementation thermique, les règles d'accessibilité et les conditions d'exonération de taxe foncière.
Concernant les documents d'urbanisme et les plans d'exposition aux risques, on modifiera par simple délibération de sorte que 1m2 de SHON=1m2 de SP.

Calcul de la la surface de plancher


SP : somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculées à partir du nu intérieur des façades.

On déduit :
  • les surfaces correspondant aux embrasures
  • les vides et les trémies
  • toutes les surfaces qui ont une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80m
On obtient la surface taxable à la taxe d'aménagement, qui succède à la TLE.

On déduit encore :
  • les surfaces de stationnement et rampes
  • les surfaces de plancher de combles non aménageables (ni pour l'habitation ni pour une activité professionnelle)
On obtient la surface de plancher pour les maisons individuelles.

On déduit encore :
  • les locaux techniques nécessaires au fonctionnement collectif
  • les caves ou celliers desservis par des parties communes (immeubles)
  • 10 % de la SP habitation si les logements sont desservis par des parties communes (immeubles)
On obtient la surface de plancher pour le semi-collectif ou le collectif.

Définitions

  • Plancher : toute surface porteuse, donc pas un sol constitué d'un faux plafond mais un sol même en terre doit être pris en compte.
  • Façade : tout mur en contact avec l'extérieur, y compris un mur accolé à une autre construction ou sur patio, mais pas un mur de séparation dans la même habitation (par exemple avec le garage, dans ce cas c'est juste la surface correspondant au passage qui compte).
  • Clos : dès lors qu'il y a un système de fermeture, même juste une grille amovible
  • Non clos : local sans porte ou dont le mur extérieur ne jointe pas au plafond ou aux autres parois (par exemple loggia, séchoir à linge...)

 

Déclaration préalable (DP) ou permis de construire (PC) ?

  • Pour un permis de construire donné, toutes les surfaces créées sur la parcelle s'additionnent.
  • Pour un permis de construire ultérieur, on ne considérera que les nouvelles surfaces créées, sauf s'il s'agit d'une extension avec communication avec l'existant.
  • Surface de plancher (SP) et surface d'emprise au sol (SE)* inférieures ou égales à 20m2 : déclaration préalable (dispense pour moins de 2m2).
  • Extension ( avec communication): si la commune est dotée d'un plan local d'urbanisme (PLU) et seulement en zone U et AU, le seuil pour une simple DP est porté de 20m2 à 40m2 à condition que le total existant + extension ne dépasse pas 150m2, sinon il y a PC + architecte.
  • Construction neuve ou non communicante avec l'existant: partout et dans tous les cas il faut un permis de construire à partir de 20m2.

 * Dans le cas des hangars ou tout bâtiment comprenant des surfaces non closes (par exemple terrasse couverte), on calcule la surface d'emprise = projection au sol de la construction tous débords et surplombs inclus.

La plus grande des 2 surfaces, SP ou SE, fait référence pour la dispense de recours à l'architecte: moins de 150m2 pour une maison individuelle, moins de 800m2 pour un bâtiment agricole.

Je voudrai faire construire une maison avec un toit plat (une seule pente); est-ce possible dans tout environnement ; ou faut-il un terrain isolé (hors lotissement par exemple).

Avant toute chose vous devez vous renseigner sur les règlements d’urbanisme en vigueur sur votre terrain ( POS, PLU, ZPPAUP, périmètre de protection des Monuments Historique, carte communale, lotissement).
La situation est l’élément déterminant; il s’appréhende au cas par cas. La construction doit être conçue en fonction du site et non l’inverse. Les dispositions d’intégration doivent être démontrées, et explicitées, par le concepteur, dans le “volet paysager” du permis de construire.

Nous vous rappelons rapidement l’article R111-21 du code de l’urbanisme: “Les constructions qui par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants(...) peuvent être refusées ou n’être acceptées qu’après modification”.

L’architecture traditionnelle corrézienne se caractérise, dans le paysage, par la prédominance des toitures ; la couverture, par ses dimensions ; sa couleur et sa texture, a un impact majeur, et contribue largement au caractère et à la qualité de l’édifice par rapport à son environnement.
Plaquette CAUE : Les toits forme, matériaux, détails.

D’une manière générale, il est préférable de concevoir le plan de votre maison avec un corps principal rectangulaire (cela permet une orientation du faîtage que l’on positionnera dans le sens de la longueur), et pour les mêmes raisons, le toit doit avoir une pente minimum de 35° (les charpentiers expriment la pente en pourcentage, 35° correspond à 70%, 45° correspond à 100%).
Ma maison est située en pleine campagne, mon voisin veut construire sa maison sur la parcelle mitoyenne de la mienne (et qui est constructible) mais à  moins de 40 mètres. Obtiendra-t-il un permis de construire?

Si le terrain de votre voisin est constructible, ce dernier peut en effet demander à y construire sa maison. Les règles d'implantation à respecter dépendent du code civil, du code de la construction, du règlement sanitaire départemental et des documents d'urbanisme en vigueur sur la commune. Si la commune n'est pas dotée d'un règlement, c'est le règlement national d'urbanisme (RNU) qui s'applique. Le RNU impose comme implantation par rapport aux limites séparatives d' être soit à l'alignement soit en retrait de H/2 (H étant la hauteur sous le faîtage) sans que le recul ne puisse être inférieur à 3 mètres. Votre voisin ne peut prétendre pouvoir obtenir le permis de construire simplement parce que le terrain est constructible. Les constructions qui par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants(...) peuvent être refusées ou n' être acceptées qu' après modifications. (art R111-21 du code de l'urbanisme).
j ai acheté un terrain suite à une division entre deux frères datant de juillet 2003. Quand puis-je revendre une parcelle de ce terrain et comment procéder? Y a t-il une possibilité sachant que j'ai acheté ce terrain depuis moins de dix ans?

Si vous souhaitez céder une partie de votre terrain à un tiers dans le but que ce dernier puisse y construire, il y aura création de trois lots destinés à la construction dans une période de moins de dix ans. Une division en trois lots d' une unité foncière c'est un lotissement. Art. R315-1 du code de l' urbanisme constitue un lotissement, toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de batiments qui a pour objet ou qui sur une période de 10 ans a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. Le terrain n'est pas en soit inconstructible (vérifier le document d'urbanisme de la commune), toutefois toute nouvelle construction (sur le terrain cédé) nécessitera l'obtention préalable d'une autorisation de lotir.